Новости и публикации Центра медиации "Solis"

Законопроект по урегулированию жилищных споров в досудебном порядке

В некоторых случаях досудебный порядок урегулирования споров является обязательным ( см., например, ч. 4 ст. 3 ГПК РФ, п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18).

В российском законодательстве предусмотрено около 30 категорий споров, по которым обязателен досудебный порядок при спорах с потребителями. Это споры при перевозке пассажиров, оказании услуг связи, выплате страхового возмещения по договору ОСАГО и другие. В этом списке нет жилищных споров между управляющими организациями и собственниками помещений.

Между тем по официальной статистике, представленной Судебным департаментом при Верховном Суде РФ за 2019–2021 гг., жилищные споры занимают первое место по отношению к иным категориям споров. В 2019 году в суды общей юрисдикции поступило 8,1 млн дел по жилищным спорам с участием собственников помещений, в 2020 году – 8,9 млн, в 2021 году – 10,7 млн. Из них в 2021 году на первом месте споры по взысканию задолженности – 95 % дел, второе место занимают споры собственников помещений с управляющими организациями и жилищными объединениями – 3 % дел, остальные жилищные споры возникают по иным основаниям.

Собственники помещений зачастую обращаются в административные органы и суд без предварительного обращения в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖСК с заявлениями о нарушении своих прав на надлежащее управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В связи с ростом активности собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах и членов их семей количество обращений в контрольно-надзорные органы и суды неуклонно растет. Также растет и количество площадок для жалоб, которые создают местные и региональные власти. При этом качество выносимых решений по искам и жалобам и их исполнимость оценивается экспертным сообществом и участниками жилищной сферы как неудовлетворительное.
Статистика свидетельствует о высокой конфликтности в жилищной сфере и отсутствии законодательных стимулов к досудебному и претензионному порядку разрешения споров, формированию у участников данной сферы отношений навыков бесконфликтного решения споров в рамках партнерских отношений контрагентов. Между тем большинство споров могут быть решены на досудебной стадии, например, в ходе медиации.
Своевременное предоставление требуемой собственниками информации и документации, уборка подъездов, выполнение текущего ремонта, уборка в летний и зимний период на земельных участках, на которых расположены многоквартирные дома - наиболее яркие примеры споров, которые могут быть легко урегулированы до суда.
В целях формирования бесконфликтной среды в сфере управления многоквартирными домами был подготовлен проект закона о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ.
Разработчики проекта - Киракосян Сусана Арсеновна и Широков Андрей Вячеславович (Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ). Данный проект уже нашел свою поддержку в двух регионах страны: Астраханская область и Карелия.

Законопроектом предлагается установить в Жилищном кодексе РФ правило о том, что до того, как обращаться в суд с исковым заявлением или с заявлением, жалобой в орган государственного жилищного надзора или иной уполномоченный на рассмотрение жалобы орган, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны предварительно обратиться с претензией к управляющей организации, ТСЖ или ЖСК. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - к соответствующей подрядной или специализированной организации.
Срок для рассмотрения претензии – 10 рабочих дней. В течение этого времени управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, подрядная организация обязаны дать ответ собственнику помещения и либо удовлетворить все указанные в претензии требования, либо дать мотивированный отказ от удовлетворения претензии. Аналогичный срок установлен в пункте 36 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме. При удовлетворении указанных в претензии требований частично или при ее отклонении заявителю должны быть указаны основания принятого решения.
Установление обязательного претензионного порядка имеет ряд преимуществ:
- обеспечит более оперативное рассмотрение вопросов о защите прав собственников помещений при устранении недостатков в управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирных домах;

- существенно разгрузит суды и контрольно-надзорные органы от тех споров, которые могут и должны быть решены без их участия;

Кроме того, формирование навыков бесконфликтного решения жилищных споров в целом повысит уровень жилищной культуры и вовлеченность собственников в обсуждение условий договора управления, устава жилищного объединения, решения общедомовых вопросов, обеспечит тесное взаимодействие собственников с управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК и подрядчиками при непосредственном управлении многоквартирными домами.

Центр медиации "Solis" будет следить за судьбой этого законопроекта и сообщит о его рассмотрении нашим читателям.

Киракосян Сусана Арсеновна
канд. юрид. наук, доцент, медиатор Центра медиации "Solis",
член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ, член Комитета ТПП РФ по экономике недвижимости

Источник фото: <a href="https://ru.freepik.com/free-photo/real-estate-agent-and-young-couple-going-through-their-housing-plan-on-a-meeting_25855583.htm#query=%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D1%8B%D0%B9&position=27&from_view=search">Image by Drazen Zigic</a> on Freepik
Made on
Tilda